稳中求胜"3个经典公式"教你如何成功投资房产

 
    考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
    公式一：租金乘数小于12租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入，小于12。
    比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
    公式二：8-10年收回投资 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。回收年数越短越好，合理的年数在8-10年左右。
    仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
    公式三：15年收益看回报如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。
    仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。