房地产开发项目中的“行政许可”流程

　　众所周知，房地产开发项目涉及与较多行政管理机关的纷繁复杂的行政审批、许可、备案手续，为了使拟进入房地产开发项目的开发企业和投资者对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产开发项目可能涉及的主要行政审批办理流程作简要介绍。
　　第一部分，开发项目的筹备工作
　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地用地手续，根据项目规模和性质，委托具有相应项目资质的勘察设计单位对拟建项目进行研究，并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图。
　　第二部分，行政审批部分
　　根据我国现有建设法规，房地产建设项目的行政许可程序一般可分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建筑工程竣工综合验收备案。
　　一、选址定点
　　1、项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。
　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
　　4、环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。
　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。
　　6、规划部门办理项目选址意见书。
　　二、规划总图审查及规划设计条件的确定
　　1、人防办进行人防工程进行条件审查。
　　2、国土资源局进行土地预审。
　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。
　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》，并确定用地条件。
　　三、规划设计和施工图设计审查
　　1、规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。
　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。
　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
　　5、国土资源局进行用地预审。
　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查。
　　7、建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。
　　四、规划报建审查
　　1、公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。
　　2、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分，按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。
　　3、规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，核发《建设工程规划许可证》。
　　五、施工报建登记
　　1、建设单位办理施工报建登记。
　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
　　六、商品房预售许可的行政审批
　　向房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
　　1、以下证明材料：
　　（1）土地使用权证书；
　　（2）建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（3）按拟预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
　　3、工程施工合同；
　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、配套设施、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，附商品房预售总平面图、分层平面图。
　　七、建设工程竣工综合验收备案
　　1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告及相应需提供的验收证明文件进行备案审查。
　　2、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
　　3、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证。
　　第三部分 项目权属初始登记阶段
　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始登记。
　　2、开发商应提交材料：
　　（1）申请书；
　　（2）企业营业执照；
　　（3）土地使用权证；
　　（4）建设用地规划许可证；
　　（5）建设工程规划许可证；
　　（6）施工许可证；
　　（7）房屋竣工验收资料
　　（8）房屋测绘技术报告；
　　（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
　　以上各个程序的行政审批、备案办理期限，绝大部分都少于15天，一般在7天内。