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上海市房地产买卖合同(2000)(二手房)
  上海市房屋土地资源管理局
  上海市工商行政管理局
  制 定
  二零零零年九月
  特 别 告 知
  一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范本,当事人可以约定采用,或参照示范本订立买卖合同。
  二、除房地产开发公司预售、出售商品房、公有住房出租外,其余房地产买卖均可使用本合同。
  三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写;【】内容为并列的选择项,可根据实际选择,不予选择的划除;
  四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为,涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多,双方当事人订立房地产买卖合同时,应注意以下问题: 1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有,共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产,买卖房地产签订合同时,房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。
  原职工已购公有住房上市出售的,参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售,并签字盖章;因故无法在合同内签字盖章的,应出具同意出售的其他证明。
  房地产权证内的权利人将房地产出售前,应与其配偶协商一致,出售后配偶再提出异议的,由权利人承担法律责任。
  2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保,双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。
  3、房屋交换是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人,买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收的日期、选择交付的方式。
  出卖人将原购入的商品住房出售的,开发公司提供的住宅质量保证书和住宅时用说明书应一并转移给买受人,买受人享有“两书”规定的权益。
  4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容,买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
  5、房地产买卖合同签订后,除房屋交接外,房屋所有权和占用范围内的土地使用权也应及时转移。因而,买卖人应注意买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制,为此,买受人可以在签订合同前向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料。
  6、买卖已出售房屋的,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。房屋租赁应收取的租金,房屋产权转移前归出卖人所有,转移后归买受人所有。
  7、买卖已抵押房地产的,出卖人应当事先书面通知抵押权人,并就有关事项协商一致,同时告知买受人房地产抵押的事实。
  8、房地产买卖后的土地使用权
  (1) 居住房屋
  居住房屋出售,占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中,房地产权证注明土地使用年限的,应在合同第三条第(一)项如实填写。
  未补交土地出让金的花园住宅出售时,买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续,补交出让金,并选择合同第三条第(二)项。
  (2) 非居住房屋
  该土地使用权以出让方式取得的,出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第(一)项,其中,房地产权证注明土地使用年限的,应如实填写。
  按照法律、法规、规章规定,商业、旅游、娱乐、金融、服务业等用途的划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金;单位自建厂房等划拨土地上房地产转让,出卖人应按规定将出售房地产所获收益中的土地收益上缴国家。属上述范围的,当事人应选择第三条第(二)项。
  除上述情况外,《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式,属此范围的,当事人应在第三条第三项内约定。
  9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所以土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经济者。
  10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖,除房屋交接和权利转移外,住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。
  11、维修基金交割。根据《上海市居住物业管理条例》规定,房地产买卖合同生效之日起的十日内,当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位,并办理房屋维修基金户名的变更手续,帐户内结余维修基金的交割,当事人可在补充条款中约定。
  五、为保障买卖双方自身权益,凡委托具有房地产经纪资格的专业公司或法律服务机构提供中介等服务的,受托方应在本合同附件六居间、委托或其他中介服务中签字盖章。
  六、为方便当事人订立买卖合同补充条款,拟订下列范例,当事人可根据需要自由选择,范例未经当事人选取,不作为合同内容。
  房地产权利保证条款范例:甲方保证,上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前,该房地产已存在权利负担,乙方同意甲方安下述第____项处理:
  (一) 本合同生效后的______日内,甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记,逾期未注销的,乙方有权追索甲方的违约责任。
  (二) 在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下,乙方承认并续受该项权利,并同意办理变更登记。
  户口迁移条款范例:甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的______日内,向房屋所在地的公安派出机关办理原有户口的迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的,甲方承担赔偿责任。
  七、本合同示范本可向各房地产交易中心购取
  上 海 市 房 地 产 买 卖 合 同
  (合同编号: )
  立房地产买卖合同人
  出卖人(甲方):
  买受人(乙方):
  根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。
  第一条 甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方。房地产具体状况如下:
  (一)甲方依法签订的房地产权证号为__________________; (二) 房地产座落在上海市__________【区】【县】__________【路】__________【弄】【新村】_________【支弄】_______号_______室。(部位___________)房屋类型:____________;结构____________;
  (三) 房屋建筑面积__________平方米,该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】___________平方米。
  (四) 房屋平面图和房地产四至房屋(附件一);
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  (五) 该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得;
  (六) 房屋内附属设施状况及室内装饰情况(附件二);
  (七) 甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。
  甲方保证已如实陈述房地产权属状况、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。
  第二条 甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为(_______币)__________元。(大写): _______仟_______佰______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整。
  甲、乙双方同意,自本合同签订之日起的_______天内,乙方将上述房地产转让价款分_____次付与甲方,具体付款方式、期限另立付款协议(附件三)。乙方交付的房价款,甲方应开具收款凭证。
  第三条 甲方转让房地产时,土地使用权按下列第_____款办理。
  (一) 甲方取得国有土地使用权的使用年限从________年______月_____日起至________年_______月______日止,其中乙方按本合同约定受让上述房地产,拥有国有土地使用权的使用年限从_________年_______月______日起至________年_______月______日止,为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
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  (二) 按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定,【应办理】【可以不办理】土地使用权出让手续的,应由【甲方】【乙方】按规定【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金】【将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家】。
  (三)
  _________________________________________________________
  _______________________________________________________。
  第四条 甲、乙双方同意,甲方于_______年______月______日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交割。乙方应在收到通知之日起的______日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后双方签订房屋交接书,甲方将房屋交付(转移占有)给乙方。
  第五条 甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交割期间,凡已纳入本合同附件三的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估价____倍】【价值_______元】向乙方支付违约金。
  - 3 -
  第六条 甲、乙双方确认,在本合同签订之日起的_____日内,【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托_______________】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
  除房地产交易中心依法作出不予过户决定外,上述房地产权利转移日期以_____________【市】【区】【县】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。
  甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,造成乙方损失的,甲方负责赔偿。
  第七条 上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。
  第八条 本合同生效后,甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
  在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用,按本合同附件四约定支付。
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  第九条 乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列_______款内容处理。
  一、每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款_____%的违约金,合同继续履行。
  二、甲方书面催告乙方之日起的_____日内,乙方仍未付款的,甲方有权单方解除合同,并书面通知乙方,自收到通知之日起的_____日内乙方未提出异议,视作乙方无异议。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款____%的违约金,余款返还给乙方,已付款不足违约金部分,乙方应在接到书面通知之日起的______日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的,甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
  三、
  。
  第十条 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方,甲、乙双方同意按下列第____款内容处理。
  一、每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款____%的违约金,合同继续履行。
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  二、乙方书面催告甲方之日起的______日内,甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同,并书面通知交甲方,自收到通知之日起的______日内甲方未提出异议,视作甲方无异议。甲方除应在收到书面通知之日起的______日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应按已收款的_____%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失预违约金的差额应由甲方据实赔偿。
  三、
  。
  第十一条 经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。
  第十二条 本合同自【甲、乙双方签订】【____________公证处公证】【____________________】之日起生效。
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  补 充 条 款
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  (粘贴线) (骑缝章加盖处)
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  附 件 一
  房屋平面图及房地产四至范围
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  (粘贴线) (骑缝章加盖处)
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  附 件二
  房屋内附属设备状况及室内装饰情况
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  (粘贴线)                  (骑缝章加盖处)
  附属设施:
  设备:
  室内装饰:
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  附 件 三
  付 款 协 议
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  (粘贴线) (骑缝章加盖处)
  本合同签订后,乙方于________年_______月_______日支付全部房款的______%计______币___________元,作为定金。待支付尾款时作房价款。
  乙方于【_______年______月______日前】【______________后______日】支付______币___________元(大写):________________
  乙方于【_______年______月______日前】【________________后______日】支付______币___________元(大写):
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  附 件 四
  物业管理费、水电、煤、电讯等其他费用的支付
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  (粘贴线) (骑缝章加盖处)
  除下述所列应由甲方、乙方支付的各项费用外,在【权利转移】【转移占有】前未支付、未结算的费用均由甲方承担;【权利转移】【转移占有】后,使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
  1、由甲方承担的费用:
  2、由乙方承担的费用:
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  附 件 五
  相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)
  -----------------------------------------------------------
  (粘贴线) (骑缝章加盖处)
  已购公房参加房改购房时的同住成年人意见:
  同意出售上述房屋。
  ____________(签章)
  ____________(签章)
  ____________(签章)
  ____________(签章)
  租赁情况:
  抵押情况:
  相邻关系:
  - 13 -
  附 件 六
  居间、委托和其他中介服务情况
  -----------------------------------------------------------
  (粘贴线) (骑缝章加盖处)
  【居间】【委托】的经纪公司和其他中介服务机构名称:(章)
  关系地址:
  关系电话:
  经办人员姓名:
  房地产经纪人证件编号:
  关系电话:
  中介服务内容:
  - 14 -
  甲方(一):________________  乙方(一):__________________
  【身份】【        】 【身份】【         】
  证号:____________________  证号:______________________
  【居住】【注册】地址:____  【居住】【注册】地址:______
  ___________________________  ____________________________
  ___________________________  ____________________________
  邮政编码:_________________  邮政编码:__________________
  代理人:___________________  代理人:____________________
  联系电话:______________  联系电话:______ __________
  【本人】【法定代表人】    【本人】【法定代表人】
  (签章) ____________________ (签章) _____________________
  甲方(二):_________________ 乙方(二)___________________
  【身份】【 】 【身份】【 】
  证号:_____________________ 证号:_____________________
  【居住】【注册】地址:______ 【居住】【注册】地址:______
  ____________________________ ____________________________
  ____________________________ ____________________________
  邮政编码:__________________ 邮政编码:__________________
  代理人:____________________ 代理人:____________________
  联系电话:__________________ 联系电话:__________________
  【本人】【法定代表人】 【本人】【法定代表人】
  (签章) _____________________ (签章) ______________________
  ____年___月___日签于:______ ____年___月___日签于:______
  - 15 -


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龚迅——广州建设工程监理合同纠纷律师

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