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关于售后公房物业管理费的几点思考
  殷行社区房屋总面积527万平方米,其中售后产权房屋面积350万平方米,现有36家物业公司。几年来,殷行社区物业管理以“满意物业”创建为抓手,积极探索运作机制,不断完善党建联建网络,取得一定成效,有7家物业单位被评为“满意物业”,4个小区被评为部优秀小区,20个小区被评为市优秀小区。但在管理中也出现不少新情况和新矛盾,特别是售后公房的物业管理矛盾尤为突出,需要引起思考并采取相应对策。
  一、基本做法
  针对殷行社区物业面积总量大、物业单位多、售后房比例高的特点,街道办事处与殷行房地办从组织上完善网络,从机制上勇于探索,初步摸索出一套适合殷行社区特点的物业管理办法。
  1、探索工作机制。
  几年来,殷行街道抓住社区建设管理试点机遇,勇于探索物业管理工作机制,不断完善物业管理网络。一是搭建共商物业管理平台。1995年下半年,殷行街道被列为市“两级政府、三级管理”试点,在试点中率先成立城区管理委员会,把所有物业单位都吸纳为城区管理委员会成员,并分别签订《城区管理目标责任书》,从组织上加强对物业管理的指导和监督。二是建立物业管理党建联建网络。1999年,殷行街道被列为市、区社区党建试点,街道以此为契机,结合本街道面积大、地域广的特点,把47个居委会划分为9个新村片,并分别成立新村片党委,开展“联片抓党建,党建促共建”活动,初步形成了物业管理党建联建的组织网络。三是加强小区物业指导督查。在区委、区政府的直接关心指导下,街道专门成立物业管理科(与市政管理科合署办公),并落实党工委委员、武装部部长协助办事处分管领导负责小区物业管理。街道还成立业主委员会主任联谊会,加强对业委会的指导。
  2、理顺工作关系。
  殷行街道积极配合房地办,理顺居民小区物业管理工作的关系。一是理顺物业之间的关系。由于历史原因,殷行社区居民小区“多家管理”现象较为突出,即一个居民小区由多家物业单位管理,有的物业单位仅管一、二幢居民楼房。街道配合房地办把多家管理并为一家管理,特别是把产权少、资质差的物业小单位划给资质优良的物业公司。同时,街道搭建物业单位相互交流、良性竞争的平台,促进小区的物业管理。二是理顺街道与物业的关系。根据政府职能的转变和市住宅物业管理有关规定,把原由街道负责管理的保洁、保安以及车棚管理全部移交给物业单位管理,街道不与物业单位争益,通过党建联建的平台,共商物业管理的薄弱环节,共解群众反映的突出问题。三是理顺物业公司与居委会的关系。在整个小区管理中,居委会和物业单位是合作伙伴关系,谁也离不开谁。通过每月的居委会、物业单位、机关联络员和社区民警“四方会议”制度,促进双方的沟通协作。物业单位依靠居委会与居民有着天然联系的优势,做好居民的宣传解释和治安、卫生等收费工作。居委会依靠物业单位的人力、物力,推进文明小区的创建。
  3、注重工作实效。
  在开展“满意物业”创建活动中,殷行街道抓住物业管理中的热点、难点问题加以突破,注重工作实效。一是解决难点。组建业委会特别是选举怎么样的人当业委会主任,直接关系到广大业主的利益。殷行街道会同房地办,依靠新村片党委和居民区党组织,认真把好业委会人选关和选举关。对选出的业委会委员加强培训和指导,增强法律意识,提高业务水平。二是聚焦热点。根据居民不同时期反映的不同热点问题,充分发挥行政组织党组、各新村片党委和城区管理委员会的作用,认真加以解决。如结合每年夏季开展的社会治安百日竞赛活动,由街道党政领导带领新村片党委书记、机关联络员和派出所、房地办、物业单位等负责人到居民小区召开现场办公会,集中解决居民反映的突出问题。三是凸现重点。针对一批售后公房房型陈旧、设施老化等问题,殷行街道结合区府、街道的重点工作和实事项目,以群众看得见、摸得着的旧小区综合整治、旧住房成套改造等“民心工程”来改善居民的居住环境。几年来,已先后完成开鲁新村、市光二村等居民小区综合整治,去年又对殷行一村、二村共58幢居民楼进行“平改坡”,使建造于上世纪70年代、80年代初的老新村面貌焕然一新。
  二、主要问题
  当前,在售后公房小区的物业管理中存在的主要问题是:
  一是管理成本越来越高,物业单位难以为继。
  殷行社区作为全市最大的居民住宅建成区之一,售后公房比例高,物业管理费标准偏低,而且管理费多年未提高,物业管理的成本却逐年上升,物业管理成本倒挂现象越来越严重。物业单位为了降低管理成本,便削减保安、保洁力量,使小区治安、环境受到严重影响,服务质量的下降又频频导致居民不满意而拒付物业费,物业公司难以维系日常运作,由此形成“恶性循环”。物业管理费标准低、收缴率低的“两低”矛盾造成物业单位入不敷出,打起了退堂鼓,目前已有一家物业单位退出了小区管理。
  二是小区管理界限不明,部门之间相互推诿。
  物业单位在提供服务的同时,对小区违法搭建、违章装修、侵占公用部位等行为兼有监督、举报、处罚等管理职能,涉及邻里关系、公共秩序,群众性、综合性、公益性非常强,且不同于计划经济时代房管部门统包统管的格局。在工作中,需要由政府的房地、绿化、城管、公安、环保等部门相互支持、相互配合、相互协调,聚成合力。但目前由于部门行政资源未能充分有效整合,体制性障碍客观存在,综合管理机制不尽完善,加之该领域的专业法律法规尚不完善,很难完全满足物业管理活动的需要。在实际运作中,相关职能部门因管理界限和执法边界不清,各自发挥作用的切入点和着力点找不准,执法难的情况时有发生,这在一定程度上影响了居民小区的管理。
  三是业委会和物业单位之间的矛盾时有发生。
  由于业委会和物业单位代表各自利益,在小区管理中往往容易产生摩擦和矛盾。在售后房小区,业主缴纳的是售后公房的物业管理费,业委会要求物业单位以商品房标准管理小区。有的业委会主任素质不很高,存有私心,利用部分业主与物业单位闹矛盾,甚至把物业单位告上法庭,从中获取不当利益。一些物业单位也由于缺乏服务的理念,重收费,轻服务,与业主的矛盾就愈大。
  三、对策和建议
  针对售后房物业管理中存在的问题,其对策和建议是:
  1、完善组织机制,明确职责定位。
  在街道层面,要完善物业管理联席会议组织机制,同时要明确职责定位,街道办事处要发挥综合协调功能,对物业管理中存在的突出问题和难点问题做好牵头协调工作,并加强对房地办工作的检查和督促。房地办要切实承担起指导、督查各物业单位的物业管理职责,当好物业管理的主角。在居民区层面,要进一步发挥党组织在小区管理中的核心作用,完善居委会、物业单位和机关联络员、社区民警“四方会议”制度和听证会、协调会、评议会“三会”制度,一方面加强对物业单位的沟通、检查和评估,另一方面积极引导业主用法律和其他正当方法维护自己的合法权益。对目前在物业管理中存在的界限不清、责任不明的问题,建议市、区出台相关政策和法规,明确管理职责和执法权限。
  2、加大扶持政策,促进健康发展。
  售后公房大都居住着中低收入的工薪阶层,建议政府在适当提高物业管理费,引导居民树立物业服务的商品消费观念的同时,更要给与政策倾斜。对低保家庭享受的物业管理费和房租减免的部分,由市、区两级政府“买单”,把这部分原有物业单位自行消化的减免费用贴补给物业单位,以减轻物业单位日益沉重的负担。同时,建议政府对亏损物业单位的企业税给与适当返还,增强物业单位健康发展的活力和动力。
  3、完善配套政策,维护业主利益。
  首先,要完善物业单位进退政策。针对目前物业单位与业委会互抄“鱿鱼”日益突出的问题,有关部门要尽快完善相关政策,真正建立公正、公平的竞争机制,不能由单方面自作主张自行决定。其次,要完善物业单位用工政策。针对物业管理成本每年增加,物业单位随意减员日益突出的问题,要完善相关政策,规定管理售后公房多少面积,物业单位必须配足相应的保安、保洁等力量,不能由物业单位随意决定,影响业主的生活环境。再次,要完善业主维修金动用的政策。针对目前存在的动用业主维修金较难,影响小区综合整治、二次供水改造等市府、区府实施项目的问题,要完善相关的政策,用活、用好业主维修资金。既要避免物业单位在动用业主维修资金上“大手大脚”,也要避免个别业委会“暗中操作”,故意与物业单位作梗,拖延市府、区府实事工程的推进,或擦点“小油水”,影响广大业主的利益。
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