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社区小商铺投资风险小租金低 自己经营胜一筹
      近日,郭先生打来电话称,他在北二环一新建小区看上了一处约26平方米的社区商铺,总价约14万元,买还是不买?郭先生希望听听本报看商铺顾问的建议。
      郭先生看的这处商铺位于社区里面,因服务对象仅局限于小区业主,许多投资者对这种商铺持有偏见。本期“看商铺”栏目,将通过对该商铺的综合分析,告诉大家 社区商铺也具有投资价值。
      □地段分析
      踞小区主通道 位置优势明显
      目前,西安北二环东段两侧沿街商铺的价格,因大明宫板块的规划建设而快速升值,平均售价已由 3年前的4000—5000元/平方米,上升到目前的7000—8000元/平方米,有些地段较好的商铺,每平方米的价格则可以达到万元左右。
      郭先生所看商铺,位于北二环东段南侧一个由4栋高层组成的小区中,小区中间是一个绿化广场,广场南北两侧各有两栋楼,小区主入口位于广场西侧。小区总居住人口超过700户,常住人口约2000人。郭先生看中的商铺,是中心绿化广场西北侧楼的底商,商铺南北朝向,直对小区道路,向东是另外一栋住宅楼,楼下还有两处商铺。
      看商铺顾问认为,从该商铺所处位置来看,居住在中心广场北边的业主,每天要从该商铺门前经过,与其东边另一栋楼的底商相比,地段优势明显。
      □布局分析
      商铺小巧玲珑 门脸小显不足
      目前,小区中心绿化广场北侧的两栋高层已近封顶,郭先生所看商铺就是西北侧楼的底商,该商铺层高约4.1米,进深6.6米,面宽3.6米,中间没有剪力墙或柱子的阻碍,整个商铺小巧玲珑,作为社区商铺,布局相当不错。
      但看商铺顾问认为,商铺的内部布局虽然不错,但门脸设计宽度不足2米,门两侧都是承重墙,无法改造成玻璃幕墙以便扩大展示面。另外,该商铺是小区内唯一一处没有通水的商铺,如果以这种现状经营,这将使商铺的经营业态受到一定影响,没办法经营洗衣店和理发、美容店等必须用水的商业业态。因此看商铺顾问建议,投资者购买时应和开发商协商安装通水。
      □回报率分析
      投资风险小 租金水平低
      该商铺的售价比较便宜,约5600元/平方米。根据比较理想的10%回报率来计算,该商铺的平均月租金需要50元/平方米左右,但目前周边沿街底层商铺的平均月租金大约30元/平方米,因而,该商铺要得到理想的租金水平,比较困难,这让郭先生比较担心。
      但这并不说明该商铺就不具投资性。看商铺顾问认为,商铺售价约5600元/平方米,仅高出该小区住宅售价1000元/平方米左右,总投资额才14万元,投入资金少,风险也相对较小。另外,该商铺处于小区主通道的优势位置,适合开设社区小商品店、社区诊所、蔬菜超市、电话缴费点以及干洗、理发等生活配套,所以该商铺具备一定的投资价值。
      □投资建议
      消费规模有限 适合自行经营
      看商铺顾问指出,因为该小区的规模相对较小,消费人口有限,经营者一般很少选择租赁这类商铺,所以,投资者自己经营最为合适。据郭先生说,他妻子目前在家带孩子,具备自行经营的条件。
      对此,看商铺顾问建议,此商铺可做精品烟酒副食店,同时在店中还可以开设话费、天然气缴费点,这样的复合式经营,有利于多方面获利,使商铺的利用率最大化,也与小区业主的基本生活消费需求相切合。
      位于社区里面的商铺因受消费规模的局限,投资者一般不轻易选择这类商铺。看商铺顾问认为,社区商铺如果各方面条件具备,比如社区人口较多、位置较好,其投资前景还是不错的;而一些人口少的小区,如果商铺位置比较好,价格也不高的话,投资者又有条件自己经营,其投资价值也会不错。郭先生看上的这处商铺,恰好符合上述条件,虽然小区常住人口不多,但如果选择好合适的经营业态,其投资回报率应该是非常不错的。

来源: 广州建设工程监理合同纠纷律师  


龚迅——广州建设工程监理合同纠纷律师

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