社区小商铺投资风险小租金低 自己经营胜一筹

    　　近日，郭先生打来电话称，他在北二环一新建小区看上了一处约26平方米的社区商铺，总价约14万元，买还是不买？郭先生希望听听本报看商铺顾问的建议。
    　　郭先生看的这处商铺位于社区里面，因服务对象仅局限于小区业主，许多投资者对这种商铺持有偏见。本期“看商铺”栏目，将通过对该商铺的综合分析，告诉大家 社区商铺也具有投资价值。
    　　□地段分析
    　　踞小区主通道 位置优势明显
    　　目前，西安北二环东段两侧沿街商铺的价格，因大明宫板块的规划建设而快速升值，平均售价已由 3年前的4000—5000元/平方米，上升到目前的7000—8000元/平方米，有些地段较好的商铺，每平方米的价格则可以达到万元左右。
    　　郭先生所看商铺，位于北二环东段南侧一个由4栋高层组成的小区中，小区中间是一个绿化广场，广场南北两侧各有两栋楼，小区主入口位于广场西侧。小区总居住人口超过700户，常住人口约2000人。郭先生看中的商铺，是中心绿化广场西北侧楼的底商，商铺南北朝向，直对小区道路，向东是另外一栋住宅楼，楼下还有两处商铺。
    　　看商铺顾问认为，从该商铺所处位置来看，居住在中心广场北边的业主，每天要从该商铺门前经过，与其东边另一栋楼的底商相比，地段优势明显。
    　　□布局分析
    　　商铺小巧玲珑 门脸小显不足
    　　目前，小区中心绿化广场北侧的两栋高层已近封顶，郭先生所看商铺就是西北侧楼的底商，该商铺层高约4.1米，进深6.6米，面宽3.6米，中间没有剪力墙或柱子的阻碍，整个商铺小巧玲珑，作为社区商铺，布局相当不错。
    　　但看商铺顾问认为，商铺的内部布局虽然不错，但门脸设计宽度不足2米，门两侧都是承重墙，无法改造成玻璃幕墙以便扩大展示面。另外，该商铺是小区内唯一一处没有通水的商铺，如果以这种现状经营，这将使商铺的经营业态受到一定影响，没办法经营洗衣店和理发、美容店等必须用水的商业业态。因此看商铺顾问建议，投资者购买时应和开发商协商安装通水。
    　　□回报率分析
    　　投资风险小 租金水平低
    　　该商铺的售价比较便宜，约5600元/平方米。根据比较理想的10%回报率来计算，该商铺的平均月租金需要50元/平方米左右，但目前周边沿街底层商铺的平均月租金大约30元/平方米，因而，该商铺要得到理想的租金水平，比较困难，这让郭先生比较担心。
    　　但这并不说明该商铺就不具投资性。看商铺顾问认为，商铺售价约5600元/平方米，仅高出该小区住宅售价1000元/平方米左右，总投资额才14万元，投入资金少，风险也相对较小。另外，该商铺处于小区主通道的优势位置，适合开设社区小商品店、社区诊所、蔬菜超市、电话缴费点以及干洗、理发等生活配套，所以该商铺具备一定的投资价值。
    　　□投资建议
    　　消费规模有限 适合自行经营
    　　看商铺顾问指出，因为该小区的规模相对较小，消费人口有限，经营者一般很少选择租赁这类商铺，所以，投资者自己经营最为合适。据郭先生说，他妻子目前在家带孩子，具备自行经营的条件。
    　　对此，看商铺顾问建议，此商铺可做精品烟酒副食店，同时在店中还可以开设话费、天然气缴费点，这样的复合式经营，有利于多方面获利，使商铺的利用率最大化，也与小区业主的基本生活消费需求相切合。
    　　位于社区里面的商铺因受消费规模的局限，投资者一般不轻易选择这类商铺。看商铺顾问认为，社区商铺如果各方面条件具备，比如社区人口较多、位置较好，其投资前景还是不错的；而一些人口少的小区，如果商铺位置比较好，价格也不高的话，投资者又有条件自己经营，其投资价值也会不错。郭先生看上的这处商铺，恰好符合上述条件，虽然小区常住人口不多，但如果选择好合适的经营业态，其投资回报率应该是非常不错的。